Ｐ５　ＮＥＷＳ　　　　　　　　　ＳＨＯＮＡＮ ＴＡＸ ＯＦＦＩＣＥ　ＮＯ．１３４

平成1２年１１月1日

定期借家契約

　期間満了と共に借地契約が終了する定期借地権は、平成4年8月1日から施行されていますが、今年３月からは、アパートや店舗などのいわゆる“借家”についても、契約で定めた期間の満了により更新されることなく確定的に借家契約が終了する“定期借家契約”を締結することが出来るようになりました。

　これは、昨年12月に「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」として成立されたものですが、優良な住宅の供給のためとは言いますが、借主（店子）の権利は非常に弱くなり、知らないで締結してしまうと、後々で困ったことにもなりかねません。

　従来の借家契約ですと、「正当な事由」がなければ、貸主は更新を拒絶することができません。この「正当な事由」の範囲は極めて狭く、貸主が更新を拒絶するのは実際上困難で、一度貸すと返してもらえないとか、高額な立退料を要求されるなどの問題もありましたが、この定期借家契約は、借主には厳しい制度となっています。特に高齢者や母子家庭などに対しては、十分な保護が必要だと思われます。

　昔の東京の土地は、借地が主でした。例えば、明治の後半では、土地所有者のうち、明治維新で官有地の払い下げを受けた一部の華族、政府高官や豪商などの２％の人が、東京市の総面積の45％を所有していて、その結果大量の借地が生まれました。

　その当時の借家率(居住世帯のある住宅ストックに占める借家の割合)も高く、70％が借家に住んでいました。戦後、地価の上昇や、持家優遇措置、借地借家法規制などで持家率が上昇してきましたが、現在でも借家率は40％ぐらいになっています。欧米でも30％〜50％ぐらいですから決して低い水準ではありません。

　また借家率は、当然都市部に高く、東京、大阪では６割、横浜でも４割を超えています。

　今回は、アパートや店舗をお探しの方や不動産を貸しておられる方を対象に、定期借家契約のお話です。

　簡単に「定期借家契約」の概要を･･

�@　契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。

�A　したがって、貸主、借主の双方で再契約の合意ができなければ、借主は引き続きその建物を貸借することはできなくなります。

�B　居住用の建物に限らず、営業用の建物なども定期借家契約の対象となります。

�C　定期借家契約は、必ず公正証書などにより契約書を作成しなければなりません。

�D　平成12年３月１日以後は、借家契約を締結する場合には、貸主と借主との話し合いにより、「従来型の借家契約」か「定期借家契約」かのいずれかを選択することになります。

定期借家Ｑ＆Ａ

Ｑ　定期借家契約を結びたいのですが公正証書でなければならないのでしょうか。

Ａ　定期借家契約は、公正証書などの書面により締結する必要がありますが、必ず公正証書によらなければいけないわけではありません。契約の更新がない旨を明確に定めたものであれば、市販の契約書で契約しても、独自に作成した契約書で契約しても有効となります。そして更新がないことを説明しなければなりません。宅建業者が仲介に入る場合には、通常の重要事項説明とは別に定期借家契約であることの事前説明書によることも必要でしょう。　もし、説明をしなければ、その契約は契約の更新がある従来型の借家契約となります。

Ｑ　定期借家契約の契約期間は、１年未満でも良いのでしょうか。

Ａ　定期借家契約は、契約自由が基本となっていますので、当事者の合意が

優先され、１年未満の契約も認められています。

Ｑ　貸主である私は、契約期間満了時に、明け渡してもらおうと思っています。どうすればいいのですか。

Ａ　貸主から借主への終了の通知は、契約期間が１年未満の場合は必要ありませんが、契約期間が１年以上の場合は期間満了の１年前から６か月前までの間に終了の通知をしなければなりません。１年未満の契約期間の場合に事前通知が不要な理由は、借主も１年ぐらいでしたら期間満了を忘れてしまう可能性が少ないからだと説明されています。

Ｑ　貸主が期間満了を忘れてしまって、何ヶ月か経過してしまいました。その場合に自動更新されてしまうのでしょうか。

Ａ　そのようなことはありません。契約期間経過後であっても、それから６ヶ月を超える日までに明け渡してもらうことを通知すれば、契約は終了します。

　定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すれば、確定的に契約は終了しますが、もちらん、貸主、借主双方が合意すれば、改めて再契約をすることができます。

Ｑ　借主は、契約期間満了前に中途解約したくなった場合には可能ですか。Ａ　基本的には不可能です。

但し、次のような場合には認められます。

�@居住の用に供する建物でその床面積　が２００�u未満のもの

�A転勤、療養、親族の介護その他のや　むを得ない事情で借り続けることが　困難となった場合です。リストラで　転職しなければならなくなり通勤が　困難になった場合には、“困難な事　情”になると思われます。

�B１か月前に申入れを行う。

　ですから、事業用の店舗などは解約はできません。店舗併用住宅では、認められる場合もあります。

Ｑ　契約自由が認められている定期借家契約なら、特約を付けておきたいと思いますが、可能でしょうか。

Ａ　基本的には、貸主に有利な特約は無効とされ、借主に有利な特約は認められます。

　例えば、貸主から契約終了の通知を６ヶ月より短くすることは認められませんが、１年とするなど長くすることは認められます。

Ｑ　今まで、通常の借家契約を結んでいましたが、借主が死亡したため、その相続人と新たに契約をし直して、定期借家契約にしたいと思っています。認められますか。

Ａ　居住用の借家契約の場合には、既に結ばれている契約を合意解除して定期借家契約にすることはできません。

　ただし、居住用以外の建物については、可能です。

　Windows2000奮戦記３

　（株）Ｐ５では、経営計画策定、保険・

　不動産等の資産運用業務を行っております。

　インターネットに接続するには、色々な方法があります。携帯電話のｉモード、10円メール、アナログ・デジタルなどの電話回線で、プロバイダを介しての接続など色々な方法があります。

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Windows2Kのパソコンに接続しています。

但し問題な点は、設定が難しくLANが使い難くなること、違法アクセスに不安が残ることなどです。特に、LANで他のパソコンと接続する場合には、グループが異なると他のパソコンを認識し難くなることがあります。そのような場合には、スタート→検索→ファイルやホルダ−の中からコンピュータを選択します（98と異なります）。　

１、今月の無料パソコン教室は、

　　以下省略

Last Updated: 11/15/2000